תופעת העלמות המס מהשכרת דירות בישראל הפכה בשנים האחרונות לאחד מיעדי האכיפה המרכזיים של רשות המסים. בעוד שבעבר ההתמקדות העיקרית הייתה באנשי עסקים וחברות, הרי שכיום המיקוד הורחב גם לאזרחים פרטיים, קרי, משכירים של דירות מגורים, בעלי מספר נכסים או מי שמציעים דירות לתקופות קצרות, בעיקר לתיירים.
רשות המסים רואה בהעלמות מס מהשכרת דירות לא רק עבירה כלכלית, אלא פגיעה מהותית בעקרון השוויון בנטל, הגורעת ממשאבי המדינה ויוצרת עיוות בין משכירים שומרי חוק לבין מעלימים סדרתיים. ההתמודדות עם התופעה כוללת שילוב בין אמצעים מודיעיניים וטכנולוגיים, הליכי חקירה פליליים, חקירות שטח ואף הליכי גבייה אגרסיביים.
מהי חובת הדיווח על השכרת דירות?
על פי פקודת מס הכנסה, הכנסה מהשכרת דירה נחשבת כהכנסה חייבת במס, בכפוף לפטורים מסוימים. משכירי דירות חייבים להגיש דיווח שנתי ולשלם מס בהתאם לאחת מהחלופות הבאות:
- פטור ממס על השכרת דירה למגורים בישראל – נכון ל-2025, הפטור עומד על כ-5,654 ש"ח לחודש. משכיר שמקבל הכנסה חודשית הנמוכה מסכום זה, ולא עוסק בהשכרה עסקית, זכאי לפטור מלא (בכפוף לתנאים).
- תשלום מס בשיעור 10% מההכנסה ברוטו – אפשרות המועדפת לעיתים על בעלי הכנסות גבוהות מהשכרת דירות מגורים, ללא אפשרות בניכוי הוצאות.
- חישוב רגיל לפי מדרגות מס – בעיקר כאשר מדובר בהשכרה עסקית, או כאשר מדובר במספר דירות או השכרות קצרות טווח.
גם כאשר קיים פטור ממס, חובת הדיווח אינה בטלה והימנעות ממנה עלולה להיחשב עבירה.
תחומי סיכון: מי נמצא על הכוונת של רשות המסים ?
משכירים לטווח קצר (Airbnb) ודומיו
בעלי דירות שמציעים נכסים לתקופות קצרות, ימים או שבועות, עבור תיירים או אנשי עסקים, לרוב לא ייהנו מהפטור הקבוע, שכן פעילות זו עשויה להיחשב כהכנסה מעסק. התשלומים מתקבלים לעיתים במזומן או באשראי מה שמעלה את הסיכון להעלמת הכנסות.
בעלי מספר דירות
מי שמחזיק בחמש דירות ויותר ונמצא בפעילות מתמשכת של השכרה – נתפס לעיתים כמי שמנהל עסק להשכרת דירות, אף אם אינו רשום כעוסק. רשות המסים נוטה לראות בפעילות כזו כהכנסה מעסק, החייבת בדיווח מלא, פתיחת תיק במס הכנסה ובמע"מ ואי עשייה כן תיחשב עבירה חמורה.
תושבים ישראלים עם הכנסות מחו"ל
גם מי שמשכיר נכסים בחו"ל, בפרט אם ההכנסות אינן מדווחות, נמצא כיום על הכוונת של רשות המסים. חילופי מידע בין מדינות לפי אמנות ה CRS מאפשרים לרשות המסים לאתר חשבונות בנק ותנועות כספיות המתקבלות בגין השכרה, ולדרוש דיווח רטרואקטיבי תוך סנקציות נלוות.
כיצד פועלת רשות המסים לאיתור מעלימי מס מהשכרת דירות ?
מעקב אחר פרסומים דיגיטליים – יחידות המודיעין ברשות המסים מבצעת סריקה שוטפת של אתרי השכרה כמו Airbnb, Booking יד 2 ואפילו קבוצות פייסבוק. מודעות חוזרות, מחירים גבוהים, פרטי קשר – כולם משמשים לאיתור בעלי נכסים החשודים בהעלמת מס מהשכרת דירות.
שיתופי פעולה עם חברות טכנולוגיה – לפי פרסומים, רשות המסים מקבלת מידע ישיר מחברות בינלאומיות הפועלות בתחום התיירות וההשכרה הדיגיטלית, בין היתר בנוגע לכתובות דירות, הכנסות שנתיות ובעלי חשבונות.
בדיקות שטח והצלבות מידע – פקחי רשות המסים מבצעים לעיתים ביקורי פתע בבניינים ודירות, בודקים חוזים עם שוכרים, מצליבים מידע מתאגידי מים, ארנונה, חברת חשמל, חברות כבלים ואף מקבלים מידע מהשכנים.
פתיחת חקירה פלילית – כאשר עולה חשד להעלמת מס מהשכרת דירות, בפרט אם מדובר בסכומים גבוהים, רשות המסים פותחת בחקירה בחשד לביצוע עבירת מס, כולל זימונים לחקירה, חיפוש בחצרים, תפיסה וחיפוש במחשבים ובטלפונים ניידים ואף מעצרים.
מה העונשים האפשריים?
העלמת מס מהשכרת דירות מהווה עבירה פלילית לפי סעיף 220 לפקודת מס הכנסה.
הענישה האפשרית כוללת:
- הרשעה ועונשי מאסר בפועל, בפרט כאשר מדובר בהעלמה מכוונת ומתמשכת.
- קנסות בסכומים ניכרים (עשרות ולעיתים מאות אלפי ש"ח).
- בתי המשפט נוטים להחמיר בענישה בעבירות מס שמבוצעות באופן שיטתי, בייחוד כאשר מדובר בפעילות עסקית במסווה של השכרה פרטית.
- לצד ההליך הפלילי, רשות המסים נוקטת בהליך אזרחי לגביית המס – שומות מס לשנים רטרואקטיביות בצירוף ריבית והצמדה וכן קנסות.
האם אפשר להימנע מהסתבכות ?
רשות המסים מאפשרת מעת לעת לבצע הליך של גילוי מרצון, קרי, פנייה יזומה מצד האזרח לדווח על הכנסות שלא דווחו בעבר, תוך קבלת חסינות מהליך פלילי, בכפוף לתנאים.
זהו כלי חשוב למשכירים שצברו הכנסות במשך שנים, ומבקשים להסדיר את ענייניהם מבלי לעמוד בפני כתב אישום.
הליך הגילוי מרצון חייב להיות מדויק, מלווה במסמכים ואסור להתחיל לאחר שהרשות כבר פנתה אל הנישום.
פנייה לעורך דין מס הכנסה
אם נקראת לחקירה בפני חוקרי מס הכנסה או נדרשת לספק מסמכים לרשויות המס, הוזמנת לשימוע או שהוגש נגדך כתב אישום, מומלץ מאוד לפנות בהקדם לעורך דין מס הכנסה.
ביכולתו של עו"ד מס הכנסה ותיק ומנוסה למנוע או להקטין את הנזק שעלול להיגרם לחשוד בעקבות פתיחה של חקירה פלילית.
שילובו של עורך דין מס הכנסה הינו קריטי הן בשלב השימוע הפלילי והן לאחר הגשת כתב אישום, מכיוון שבסוגי העבירות הללו דרושה מומחיות ייחודית והיכרות עם המערכת לצד שליטה בהליך הפלילי.
עורך דין יוסי חמצני – מומחה לעבירות מס הכנסה
עו"ד יוסי חמצני מייצג בעבירות כלכליות בכל שלבי ההליך הפלילי, החל משלב החקירה או המעצר ועד לייצוג בבתי המשפט וניהול מלא של התיק.
עו"ד יוסי חמצני מעניק ייעוץ, ייצוג וליווי גם בהליכים מנהליים כגון: פניות לוועדת כופר, שומות, השגות וערעורי מס לבית המשפט המחוזי.
עו"ד יוסי חמצני יוצא רשות המסים ובעל ניסיון רב בייצוג לקוחות מול רשות המיסים, המשטרה והפרקליטות.
