עסקה במקרקעין היא אחת מהעסקאות היקרות ביותר שאדם מבצע במהלך חייו. מעבר לסכומי העסקה עצמה קיימות גם הוצאות משמעותיות נלוות בגין תשלומי מסים.
אילו מסים קיימים בעסקת מקרקעין?
מס שבח
מס שבח מחושב בעת מכירת דירה והוא מתייחס לרווח ההון שנוצר בעקבות המכירה, קרי, מס המוטל על הרווח הריאלי של הנכס המחושב מיום הקנייה ועד ליום המכירה. כדי להגיע לסכום השבח עליו תחול החובה לתשלום מס יש לקחת את ההפרש שבין סכום המכירה לבין סכום הקנייה וממנו להפחית הוצאות בגין ההשבחה של הנכס, דוגמת דמי תיווך, עלות שיפוץ, ריבית של המשכנתא, שכר הטרחה של עורך הדין, שמאי מקרקעין ועוד.
מס שבח יחול בשיעור 25% על הרווח הריאלי.
תשלום מס שבח חל על המוכר והמס ישולם לאחר דיווח העסקה לרשות המסים. במקרים מסוימים ניתן יהיה לקבל פטור מתשלום מס שבח, כאשר אחד המקרים השכיחים הוא מכירת דירה בבעלות פרטית וזאת בתנאי ששימשה למגורים במשך 4 שנים לפחות.
מס רכישה
מס רכישה הוא מס המוטל על הרוכש במסגרת רכישת נכס נדל"ן והוא מחושב בשיעור מסוים מסכום הרכישה. סכום העסקה המחויבת במס רכישה מתחיל מסכום של 1,978,745 ₪ (קיימות 5 מדרגות מס) ובמקרים מסוימים, דוגמת עולים חדשים, נפגעי טרור וביצוע העסקה בין בני משפחה, ניתן יהיה לקבל פטור ממס.
כאשר מדובר בנכס נוסף מעבר לדירה הראשונה שיעור המס לכל דירת מגורים מעבר לדירה הראשונה הינו בשיעור 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא מס המוטל על בעלי מקרקעין או חוכרים למספר שנים ארוכות, בגין אישור תוכנית על ידי הוועדה המקומית, באופן שהביא לעליית שווי הנכס. היטל השבחה משולם לרשות המקומית ויש לשלם אותו עם מימוש הזכויות במקרקעין.
מיסוי שכירות למגורים
בעלי דירות להשקעה מחויבים בתשלום מס בגין תשלומי השכירות, כאשר קיימים מספר מסלולים:
- מסלול פטור – במידה ושכר הדירה (מכלל הדירות המושכרות) אינו עובר את הסכום של 5,654 ₪ (נכון לשנת 2024).
- מסלול פטור חלקי – במידה ושכר הדירה עולה על 5,654 ₪ ונמוך מ- 11,308 ₪, ניתן לקבל פטור על חלק מהסכום. הסכום שיינתן עליו פטור יקטן ככל שההכנסה משכירות תהיה גבוהה יותר.
- מסלול מס מופחת בשיעור 10% – במסלול זה משלם המשכיר מס בשיעור 10% על כל ההכנסה משכירות, ללא קשר לדמי השכירות.
- מסלול מס מלא – במסלול זה על המשכיר לשלם תשלום מס מלא בתחשיב המס השולי, מכלול הכנסותיו וגילו.
סוגי עבירות מס במקרקעין
עבירות מס במקרקעין הן עבירות היכולות להתבצע הן בשל חוסר ידיעה (אשר אינה פוטרת מעונש) והן בשל כוונה תחילה, בין השאר, התחמקות מתשלום מס שבח, רישום כוזב של בעלות בנכס בכדי להימנע מתשלום מס רכישה, אי דיווח על הכנסות משכירות ועוד.
מהם העונשים המוטלים בגין עבירות מס במקרקעין ?
עבירות המס לרבות עבירות מס על מקרקעין, מתחלקות לשני סוגים עיקריים: עבירות מס טכניות, שנעשו ללא כוונה פלילית ועבירות מס מהותיות שנעשו בכוונה להתחמק מתשלום מס.
העונש בגין ביצוע עבירה טכנית יהיה לרוב בדמות הטלת קנס כספי ואילו בעבירת מס מהותית העונש אף יכול להגיע לכדי מאסר בפועל לצד קנסות כבדים.
פנייה לעורך דין המתמחה בעבירות מס במקרקעין
אם נקראת לחקירה בפני חוקרי מס הכנסה ומיסוי מקרקעין או נדרשת לספק מסמכים לרשויות המס, הוזמנת לשימוע או שהוגש נגדך כתב אישום, מומלץ מאוד לפנות בהקדם לעורך דין מס הכנסה בקיא ומנוסה.
ביכולתו של עו"ד מס הכנסה מקצועי ומנוסה למנוע או להקטין את הנזק שעלול להיגרם לחשוד בעקבות פתיחה של חקירה פלילית.
עו"ד יוסי חמצני – מומחה לעבירות מס במקרקעין
עו"ד יוסי חמצני מתמחה בקשת רחבה של נושאים הנוגעים לתחום המס ומייצג בעבירות מסים בכל שלבי ההליך הפלילי, החל משלב החקירה או המעצר ועד לייצוג בבתי המשפט וניהול מלא של התיק.
עו"ד יוסי חמצני מעניק ייעוץ, ייצוג וליווי גם בהליכים מנהליים כגון: ליווי וייעוץ בחקירות מס, פניות לוועדת כופר, קנס מנהלי, שומות, השגות וערעורי מס לבית המשפט המחוזי.
